地产美元债进行“交换要约”已超83亿美元 AMC加速进场纾困房企

财联社5月20日讯（记者严梓琪）地产企业违约风波不断，交换要约中资地产美元债风险如何化解，地产市场高度关注。美元美元财联社记者获悉，债进2021年以来，行已中资地产美元债进行“交换要约”已超83亿美元，超亿场纾此外，速进我国四大AMC也正加速进场纾困房企。困房

自2021年2季度以来，交换要约当代置业、地产阳光100、美元美元等房企的债进美元债风险快速暴露。据wind数据，行已截至2021年末，超亿场纾共有14家房企的速进26只美元债发生实质性违约，违约金额合计86.5亿美元，为5年来最高水平。

中诚信（亚太）评级总监胡辰雯总结中资美元债风险特点认为，中资境内外债券违约规模抬升且走势趋同，但不同的是境内债新增主体边际趋缓，境外债主体明显增多。境外债主体以民企为主，房地产、能源、原材料、工业、科技等强周期性行业企业较多，受融资环境收紧、行业景气下行以及个体影响而违约。

债权人高度关注出险企业的处置，目前来看，交换要约最为常见。

在境外，常见的处置方式有庭外处置（置换、回购、展期、债转股和第三方代偿）和庭内处置（破产清算、破产重整和诉讼/调解）。其中，交换要约（债券置换）以灵活度较高成为常见的置换方式之一。

业内人士介绍，交换要约本质上是标准化的展期，但相较于提前赎回、要约回购均已实质性偿付的情形而言，存在一定的不确定性。

据安信证券研报显示，2017年至2021年底，共有30家房企的49只债券进行交换要约，交换要约的规模合计约200亿美元。2019-2020年交换要约的规模均不到30亿，2021年以来地产美元债交换要约规模明显上升，全年共15家房企的20只地产美元债进行交换要约，规模达83.2亿，为5年来最高水平。

以为例，2021年12月16日，其对RISSUN8.95 01/18/22和RISSUN804/24/22两只美元债提出交换要约，按每1000美元本价进行同意对价：（1）现金偿还50美元本金（“预付本金款项”）；（2）按接受优先级别分配票据950美元本金总额；早鸟同意费：25美元现金；同意费：5美元现金，并于2022年1月发行2只新票据，成功进行了债务置换。

“境外美元债与政策风险息息相关，如今政策利好不断，出险的企业一定会有优质的项目得到市场青睐，这就需要各家金融机构对债务主体的优质资产进行评估，积极寻找各家企业的优质资产以谋求债务重组或置换方案。”植德律师事务所乔焕然律师在19日久期财经举办的研讨会议中表示。

除交换要约外，第三方代偿也能为违约境外债提供“活水”。

第三方代偿模式下，政府及股东的支持能够显著提升回收率并缩短处置周期，而同业第三方公司、AMC等也进行相关支持。目前，地产行业深度调整为AMC带来新的业务机遇，近两年增加不少不良资产供应，并且，大型AMC不缺在地产行业方面的盘活经验和案例。

2022年1月，金融管理部门召集几家全国性AMC开会，研究AMC按照市场化、法治化原则，参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。2月，人民银行、银保监会在中国东方召开专题座谈会，会上研究AMC聚焦不良资产处置主业、发挥独特功能优势、助力化解金融风险相关政策措施。

随着政策向暖，中国东方以及两家AMC先后发行100亿元专项金融债券，正加速进场参与纾困房企。

近日，佳兆业就积极与四大AMC之一的中国长城等多家机构寻求债务合作方案，目前正进行中。此前2021年11月，佳兆业对其美元债票据进行要约交换及同意征求，通过AMC、国有背景房企等方式寻求合作，最终未获债券持有人同意而时效，2021年12月20日，公司未能偿还到期票据的本金及利息，商讨制定全面债务重组计划。

但对涉及中资美元债处置部分方式而言，暂时市场依旧偏谨慎态度，需持续关注美元加息变化，以及是否可以转发为境内处置方式。某银行风险条线不良资产处置人士表示，“由于美元债的时间期限、国际环境等特殊性，除了上述利好外，还受到美元加息影响，对合作的AMC机构来说，资产包介入的不良成本增加从而带来收益率下降，后续需关注AMC机构是否会降低盈利预期，或以资产包等方式进行介入。”